Se acabó la fiesta. Al menos, así lo indican los que gustan de la crítica fácil al sector inmobiliario. Echando una mirada atrás, no parece tan malo que aquel comprador de vivienda sobre plano, que vendía después, con una generosa ganancia sin aportar ningún valor añadido, empiece a desaparecer. Sobre todo, porque toda carga de la culpabilidad que la opinión publicada ha arrojado sobre el promotor a cuento de la especulación, es hora de que desaparezca.
Desde mi punto de vista, la situación de las ventas está en un proceso de relajación, que no de freno. Digo esto porque es notorio que desde las últimas elecciones generales, hace ya 3 años, las cifras de ventas han oscilado mucho, desde períodos de bajada de las ventas hasta otros en los que las unidades vendidas aumentaban sin justificación aparente. ¿A qué se puede deber esto? Pues, muy probablemente, a una crisis de confianza por parte del comprador final que necesita adquirir una vivienda y que confía en una bajada de precios, hasta que comprueba que esta no se produce y se decide a comprar. La prueba es que, aunque hay períodos en los que no se vende, se siguen produciendo visitas.
El sector está alcanzando la madurez del ciclo y es de libro que los crecimientos de precio serán muy bajos al entrar en el tramo alto de la curva, en el que se produce un cambio de tendencia que no de inflexión, pero si la demanda sigue existiendo, las cifras de ventas no se resentirán de forma alarmante. Está ocurriendo un fenómeno curioso, el comprador final se está creyendo que el precio de sus viviendas bajará y está esperando, lo que provocará nuevas concentraciones de las ventas en cortos períodos de tiempo.
Revisando la historia, en los años 1988, 1989 y 1990 se producían incrementos de precio interanuales de entre el 24% y 28%, con tipos de interés desde el 18% de 1988 hasta el 16% de 1990, aún así, las cifras de unidades vendidas eran muy elevadas. Los datos macroeconómicos eran desastrosos, déficit presupuestario elevado, altas tasas de inflación, la balanza por cuenta corriente arrojaba el peor dato de Europa, en fin, bastante peor que actualmente. Pero, durante esos años la demanda se mantuvo hasta que se produjo el mayor crecimiento de las tasas de paro de la democracia y se terminó el ciclo. Con ello, quiero decir que la variable que da al traste con los ciclos económicos, no sólo inmobiliarios, es la variable Tasa de Desempleo, mientras esta se mantenga en los niveles actuales, las ventas se mantendrán de acuerdo con una demanda menos presionante pero existente, y que en cuanto se empiece a destruir el empleo, la economía global del país se ralentizará.
De todas formas, no olvidemos que estos momentos de turbulencia en el sector son para ir despacito y con buena letra, actuar con prudencia, es necesario afinar mucho en la compra de suelo y definir el producto mejor que nunca.
Es evidente que se acabó el ciclo alcista, pero eso no quiere decir que se produzca una recesión en el sector. Son momentos en los que las empresas bien posicionadas estratégicamente saldrán más que airosas y en los que los agentes demostrarán su experiencia y saber hacer, siendo el mercado el que apartará a las empresas que no están preparadas.
En definitiva, se trata de un sector con un período de maduración del producto muy largo que produce un alto nivel de rigidez por el lado de la oferta que, junto a una demanda muy elástica, arroja escaladas de precio muy elevadas en plazos cortos y bajadas de precio prácticamente inexistentes. Esperemos que alguno de los reputados académicos y analistas que existen en España realicen investigaciones sobre esta industria de tan elevado peso en la economía y nos podamos enfrentar de una manera seria al dilema de la vivienda.
Rafael Bueno Ramírez
Socio Delegado Zona Centro
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